Yurtdışında emlak yatırımı yapmak istiyorsunuz ama risklere hazır değil misiniz? Bulgaristan, Türk vatandaşları için gerçek bir "altın" pazar haline geliyor. Bu pazarın büyüsü nedir ve neden Türkiye'den giderek daha fazla yatırımcı çekiyor? Okumaya devam edin ve yeni fırsatları keşfedin.
Bu makalede:
Türk vatandaşları için Bulgaristan'da mülk satın almanın avantajları
- Uygun fiyatlar - Türkiye'den 2-3 kat daha düşük.
- Seyahat kolaylığı - sadece 2-3 saat arabayla yarım gün veya uçakla bir saat.
- Avrupa beklentileri - AB pazarına emlak yoluyla girmek.
Bulgaristan'da mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek ve en iyi mülklerden bir seçki almak için şimdi bir danışma için kaydolun.
Mülk satın alma aşamaları
Bulgaristan'da mülk satın almak Türk vatandaşları için ortalama 3-4 hafta sürmektedir. Süreç birkaç adımdan oluşmaktadır:
Yasal hususlar ve kısıtlamalar
Bulgar yasaları yabancı vatandaşların mülk satın almasına kısıtlamalar getirmektedir:
- Doğrudan bir arsa satın almak mümkün değildir.
- Bu kısıtlama aynı zamanda bir arsa (villa veya yazlık gibi) içeren evler için de geçerlidir. (ancak tüm villa ve yazlıklar arsa ile birlikte satılmaz)
Bulgaristan'da şirket kaydı:
- Yabancı vatandaşlar Bulgaristan'da bir tüzel kişilik (örneğin bir LLC) kurabilirler.
- Bulgaristan'da kayıtlı bir şirket, arsa ve arsalı ev satın alma hakkına sahiptir.
Şirket tescilinin özellikleri:
- Bulgaristan'da bir şirket kurmak için, sadece 2 12 leva (yaklaşık 1 6 avro) olan asgari bir yetkili sermaye yatırmanız gerekir. Bu çok küçük bir miktardır, ancak şirketinizin arazi ve diğer mülkleri satın almasını sağlar.
- Şirketin kurucusu gerçek bir kişi (Türk vatandaşı da dahil olmak üzere sıradan bir kişi) veya tüzel bir kişi (başka bir şirket) olabilir.
- Muhasebe gereklidir, bu nedenle profesyonel muhasebecilerle işbirliği yapılması tavsiye edilir.
Mülkiyet durum tespitinin önemi
Bir mülkle ilgili yasal durum tespiti, borç, dava veya diğer sorunlardan kaçınmak için önemli bir adımdır. Örneğin, böyle bir kontrol yapılmazsa, kendinizi mülkün haczedildiği veya ödenmemiş vergilerin olduğu bir durumda bulabilirsiniz.
Şunlara dikkat edin:
- Mülkiyet hakları. Satıcının veya üçüncü bir tarafın mülkün yasal sahibi olup olmadığını öğrenin.
- Yükümlülükler ve borçlar. Mülkle ilgili herhangi bir borç, ipotek veya yasal anlaşmazlık olup olmadığını kontrol edin.
- Belgelerin doğruluğu. Kadastro kaydını ve nesnenin alanının belgelerde belirtilen alana uygunluğunu, nesnenin yerini kontrol edin.
Kim yardımcı olabilir?
Bulgar hukukunu bilen bir avukat tutmanızı tavsiye ederiz. Son sözleşme aşamasında profesyonel bir noter görevlendirmek de önemlidir.
Bir mülk satın alırken yapılan en yaygın hatalar nelerdir?
Anlaşmayı kendi başlarına hazırlarlar ve belgeleri kontrol ederler.
Satıcı, vergi borçları veya mülk üzerindeki üçüncü taraf haklarının varlığı hakkındaki bilgileri gizleyebilir.
Bu durum, mülkiyetin kaybedilmesi ve hatta dava açılması gibi yasal sonuçlara yol açabilir.
Hazırlıksız acenteler kullanılıyor.
Acente, yabancı uyrukluların arazi edinimine ilişkin kısıtlamaları dikkate almayabilir veya satın alma ile ilgili tüm maliyetleri yanlış hesaplayabilir.
Bu durum işlemin maliyetini artırır ve mali kayıplara yol açar.
Sözleşmeyi imzalaması için noter çağırmayın.
Noter olmadan sözleşme geçersiz kılınabilir. Özellikle imzaların gerçekliği konusunda şüpheler varsa veya taraflar gerekli yasal prosedürleri takip etmemişse.
Mülkiyet haklarının doğrulanmasını hafife almak.
Örneğin, kaçak olarak inşa edilmiş bir binanın bulunduğu bir arsayı satın almak, yapının yıkılmasına veya önemli para cezalarına neden olabilir.
Mülk satın alırken vergi ve harçlar
Mülkiyetin tam maliyetini hesaplamak için tüm maliyetleri dikkate almak önemlidir:
Mülk satın alma vergisi.
Türk vatandaşları gayrimenkul satın alırken vergi ödemekle yükümlüdür. Vergi tutarı gayrimenkul fiyatının %3'ü ila %4'ü arasındadır. Vergi miktarı bölgeye ve mülkün türüne bağlıdır.
Noter ücretleri
Bulgaristan'da gayrimenkul alım satımının tescili için noter ücretleri - nesnenin değerinin % 0,1 ila% 1'i arasındadır. Bu ücretler nihai sözleşme imzalandığında ve mülkiyet resmileştirildiğindesize ödenir.
Devlet ücretleri
Mülkiyet Siciline mülkiyeti kaydetme ücreti genellikle mülk fiyatının yaklaşık %0,1'idir. Bu, işlem tamamlandıktan sonra ödenen sabit bir tutardır.
Yıllık emlak vergisi ve diğer düzenli ödemeler
Yıllık emlak vergisi.
Vergi oranı mülkün bulunduğu yere ve türüne bağlıdır. Genellikle mülkün değerlendirilmiş(vergi)fiyatının %0,1 ila %0,3'ü arasında değişir.
Kamu hizmetleri ve bakım.
Kullanım hizmetleri her ay ödenir (su, elektrik, gaz, çöp ve diğer giderler). Bu ödemeler mülkün büyüklüğüne ve yerel tarifelere bağlıdır. Satın almadan önce kesin tutarı mülkün satıcısından kontrol etmenizi öneririz.
Bulgaristan'da standart bir dairenin toplam elektrik faturası ayda 150 ila 300 leva (75-150 avro) arasında değişebilir.
Finansal yönler
Bir Türk vatandaşının Bulgaristan'da bütçesini özgürce kullanabilmesi için bu önemlidir:
Bulgaristan'da bir banka hesabı açmak
Bunu yapmak için ihtiyacınız olan:
- Geçerli bir pasaport.
- İkamet adresi belgesi (örneğin kiralık ev).
- Türk TIN veya Bulgaristan'daki benzer vergi numarası.
Bir hesap açmak karmaşık olmayan ve hızlı bir işlemdir (1-3 gün sürer). Ancak serbestçe transfer yapmanıza, vergi ve kamu hizmetleri ödemenize olanak tanır.
Bulgaristan'da banka hesabı açan Türk vatandaşları için birçok bankada online bankacılık mevcuttur. Bunun yardımı ile şunları yapmak mümkündür:
- Farklı bankalardaki hesaplarınız arasında para transferi.
- Uluslararası transferler yapın (Türkiye'den Bulgaristan'a veya tam tersi transferler dahil).
- Bankaya şahsen gitmeden kamu hizmetleri, vergiler ve diğer düzenli ödemeler için ödeme yapın.
- Harcamalarınızı kontrol edin, işlem geçmişini görüntüleyin ve limitleri yönetin.
Türkiye'den Bulgaristan'a nasıl para transferi yapılacağını öğrenin
Türkiye'den Bulgaristan'a para transfer etmeden önce, olası kısıtlamaları göz önünde bulundurmak önemlidir:
Para birimi kısıtlamaları.
Türkiye'de, döviz cinsinden yurtdışına transfer edebileceğiniz miktar konusunda kısıtlamalar bulunmaktadır. Büyük bir miktar transfer ederken, transferin amacını kanıtlamak için ek belgeler sağlamanız gerekebilir (örneğin bir mülk satın almak).
Banka limitleri.
Türk bankaları, özellikle fonlar yurt dışına gönderiliyorsa, aylık transfer edebileceğiniz miktar konusunda limitler belirleyebilir. Daha büyük transferler için, gelir kaynağının veya transfer nedeninin kanıtlanması gerekebilir.
Uluslararası transferler için ücretler.
Ücretin miktarı bankaya ve transferin miktarına bağlıdır. Beklenmedik masraflardan kaçınmak için transferin ne kadara mal olacağını önceden netleştirmek önemlidir.
Vergi sorunları.
Transfer edilen miktar önemli ise, vergilendirme sorunları ortaya çıkabilir. Örneğin, Bulgaristan'da mülk satın almak, başka bir ülkeye transfer edilen fonlar için ek vergi bildirimi gerektirebilir.
Nasıl para transferi yapabilirim?
- Banka havaleleri. Bankaya bağlı olarak 1 ila 3 iş günü sürebilir. Bulgaristan'da fonların uygun şekilde işlenmesi ve alınması için transferin amacını (örneğin "gayrimenkul alımı") belirtmek önemlidir.
- Uluslararası ödeme sistemleri. SWIFT, Western Union veya diğer sistemler daha hızlı para transferi yapmanızı sağlar. Ancak bu tür transferler için komisyon daha yüksek olabilir.
Para göndermeden önce:
- Türk ve Bulgar bankanızla transfer ücretlerini ve para birimi kısıtlamalarını kontrol edin.
- Fonların bloke edilmesini önlemek için bankanıza transferin amacını (örneğin mülk satın alma) bildirin.
- Büyük transferler için ek belge göndermeniz gerekip gerekmediğini kontrol edin.
Vize rejimi ve ikamet
Türk vatandaşları 180 gün içinde 90 güne kadar vizesiz Bulgaristan'a gelebilirler. Bu, örneğin mülk incelemeleri veya bir işlemin sonuçlandırılması gibi kısa seyahatler için vizeye gerek olmadığı anlamına gelir.
НGeçici oturma izni için başvurmanız gerekir. Bu, Bulgaristan'da mülkünüz varsa yapılabilir. Bunu yapmak için Göçmenlik Bürosuna başvurunuz.
Bulgaristan'da en az 300.000 600.000 Bulgar levası (yaklaşık 150.000 300.000 avro) değerinde bir mülk satın almak, uzun süreli oturma izni almak için gerekçedir. Bunu yapmak için yapmanız gerekenler:
- Bir mülk satın aldıktan sonra Göçmenlik Servisine gidin ve oturma izni için başvurun.
- Mülkün sahibi olduğunuzu kanıtlayan belgelerin yanı sıra mali ödeme gücünüzü kanıtlayan belgeleri (örneğin bir Bulgar banka hesabı) sağlayın.
Oturma izni genellikle 1 yıllık bir süre için verilir ve yenileme imkanı vardır.
Bulgaristan'da oturma izni ile 5 yıl ikamet ettikten sonra daimi oturma iznine başvurmak mümkündür. Bu size daha uzun süreli ikamet hakkı ve gelecekte Bulgaristan vatandaşlığı alma imkanı sağlar.
Öneriler ve ipuçları
Türk vatandaşlarının Bulgaristan'da hızlı bir şekilde yerleşebilmeleri için birkaç detayın daha dikkate alınması gerektiğini fark ettik:
Dil ve kültürel özellikler
- Dil engeli. Bulgaristan'da ana dil Bulgarcadır. Büyük şehirlerdeki pek çok kişi İngilizce konuşsa da, özellikle mülk satın alırken Bulgarca bilmek faydalı olacaktır. Bulgaristan'da yaşayan ve ana dillerini ve geleneklerini koruyan çok sayıda etnik Türkün yanı sıra Bulgaristan'a kalıcı olarak yerleşmiş çok sayıda Türk vatandaşı olduğunu da unutmamak gerekir.
Dil becerilerinizden emin değilseniz, işlemlerde size yardımcı olması için bir tercüman tutabilirsiniz.
- Kültürel benzerlikler ve farklılıklar. Bulgaristan ve Türkiye birçok kültürel benzerliği paylaşmaktadır. Örneğin, misafirperverlik, mutfak ve tatil gelenekleri. Bu, adaptasyonunuzu kolaylaştıracaktır. Ancak, mülkiyet ve vergilendirme gibi mevzuatta bazı farklılıklar vardır.
Bulgaristan'da mülk satın almak için popüler bölgeler
- Varna. Karadeniz kıyısında büyük bir şehirdir. İklimi ve yaşanabilirliği ile bilinir. Denize yakın bir mülk arayanlar için uygundur.
- Burgaz – aynı zamanda Karadeniz kıyısında yer almaktadır. Güzel plajlar ve yaşam için gelişmiş bir altyapı sunmaktadır.
- Sofya, gelişmekte olan bir emlak piyasasına sahip Bulgaristan'ın başkentidir. Yatırımcılar ve aktif bir şehir hayatı arayanlar için caziptir.
- Karadeniz tatil beldeleri. Nessebar, Sozopol ve Golden Sands gibi yerler deniz kenarında mülk satın almak için mükemmel fırsatlar sunmaktadır.
Bulgaristan'da gösterge niteliğindeki emlak fiyatları
- Yeni daireler. Sofya, Varna ve Burgaz gibi büyük şehirlerde, yeni dairelerin fiyatları - bölgeye ve altyapı seviyesine bağlı olarak metrekare başına 800 ila 1500 Euro arasındadır. Sofya'nın prestijli bölgelerinde (şehir merkezi veya gelişmiş altyapıya sahip bölgeler) fiyat çok daha yüksek olabilir.
Yeni konutlara yatırım yapmak istiyorsanız, daire fiyatlarının daha düşük ve gelecekteki olası değer artışının daha yüksek olabileceği gelişmekte olan mahallelerde inşaat halindeki projelere dikkat edin.
- Yeni evler. Yeni evlerin fiyatları metrekare başına 1.200 Avro'dan başlamakta ve prestijli bölgelerde metrekare başına 2.000 Avro'ya ulaşabilmektedir. Karadeniz kıyısında, deniz manzaralı yeni evler kırsal alanlara göre daha pahalı olacaktır.
Yeni bir ev seçerken, sadece maliyeti değil, aynı zamanda yerleşim planını, inşaat kalitesini ve projenin tamamlanma süresini de göz önünde bulundurmak önemlidir.
- İkincil daireler. Sofya, Varna ve Burgaz'da ikincil daireler metrekare başına 600 ila 1200 avroya mal olabilir. Yenilenmesi gereken eski daireler çok daha ucuz olabilir. Ancak bu durumda, inşaat işlerinin ek maliyetlerini göz önünde bulundurun.
Tadilat yapmaktan çekinmiyorsanız, satın alma fiyatı daha düşük olacağından ve daireyi kişiselleştirebileceğinizden ikincil konutlar iyi bir yatırım olabilir.
- İkincil konutlar. Ortalama fiyat, mülkün yaşına ve durumuna bağlı olarak metrekare başına 800 ila 1.500 Avro arasındadır. Bazı uzak bölgelerde fiyat daha da düşük olabilir. Bu tür evler daha sakin bir atmosfer arayanlar için uygundur.
İkincil bir ev satın alırken, gelecekte önemli yatırımlar gerektirebilecek gizli kusurlardan kaçınmak için durumunu dikkatlice kontrol edin.
Ayrıca dairenin maliyeti oda sayısına bağlıdır:
- Daireler ve stüdyolar. Ortalama maliyet, konuma bağlı olarak metrekare başına 600 ila 1200 avro arasındadır. Bu tür daireler, özellikle Karadeniz kıyısında veya büyük şehirlerde kira yatırımı için uygundur.
Küçük daireler ve stüdyolar kiralamak için uygundur. Turistler arasında yüksek talep görüyorlar.
- İki ve üç yatak odalı daireler. Büyük şehirlerde fiyatları genellikle metrekare başına 800 ila 1500 avro arasındadır. Bu daireler daha geniştir ve aileler ile uzun süreli kiracılar arasında popülerdir.
Eğer yaşamak için bir daire satın alıyorsanız, iyi bir yerleşim planına sahip daireler arayın. Genellikle ikincil piyasada yüksek talep görürler.
Bulgaristan, Türkiye'de ikamet edenler için mülk satın alma imkanı sunan en iyi ülkelerden biridir.
Kendileri için bir daire veya ev arayan insanlar için de uygundur. Bu ülke, mülk kiralamayı planlayan yatırımcılar için de uygundur.
Ancak alım satım işleminin başarılı ve tuzaksız olması için Bulgaristan'ın yasal ve finansal nüanslarını dikkate almak önemlidir. Gelecekte sorunlara yol açacak küçük bir ayrıntıyı gözden kaçırmamak için deneyimli avukatları olan bir emlak acentesi ile iletişime geçin.
